התקן החשבונאי שמתעתע במשקיעי מניות הנדל"ן

Share on whatsapp
Share on twitter
Share on facebook
Share on linkedin
demo-attachment-69-circle

שינוי דרמטי בהצגת נתוני הכנסות בדוחות הכספיים, מי תרוויח ומי תפסיד?

אחד הסעיפים המרכזיים ביותר בדו"חות הכספיים הינו סעיף ההכנסות, דרכו ניתן לראות את גודלה ואופי פעילותה של החברה.

שנת 2018 מביאה שינוי דרמטי בדיווח החשבונאי של החברות הציבוריות על הכנסותיהן בעקבות תקן חשבונאי חדש IFRS 15 שנכנס לתוקף החל מינואר השנה.

רבות דובר בעבר על השינוי הצפוי בעיתוי רישום ההכנסות בחברות הנדל"ן היזמי. רקע: עם יישום התקינה הבינלאומית (IFRS) בישראל בשנת 2008 חל עיוות באופן שבו חברות יזמיות מדווחות על ההכנסות. לפי התקינה החשבונאית הבינלאומית, חברות אלו לא דיווחו על הכנסות ממכירת דירות בעת מכירתן אלא רק בחלוף זמן רב – בעת האכלוס. דרך רישום זו הובילה לכך שהדוחות הכספיים לא שיקפו את מצבה העיסקי האמיתי של החברה, שכן ברבעונים מסוימים דווחו הפסדים תפעוליים ללא הכנסות למרות מכירת דירות בפועל באותם רבעונים.

התקן נוקט בגישה חדשנית, הקרובה יותר להתנהלות העסקית השוטפת מאשר מה שהיה נהוג עד כה. אולם, בניגוד לדעה הרווחת הדוגלת בכך שהתקן ישפר את ריווחי החברות, בחלק מהמקרים הוא צפוי דווקא לאכזב.

התקן החשבונאי החדש (IFRS 15) מאפשר לרשום הכנסות לאורך הבנייה לפי קצב ההתקדמות, הוא מאמץ את עיקרון השליטה ובכך הוא מחדש ששליטה על הדירה יכולה לעבור ללקוח לאורך הבנייה ולא רק במסירתה, זאת בהתקיימות שני התנאים הבאים: האחד, לחברה אין שימוש אלטרנטיבי לנכס, בנוסף, קיימת לחברה זכות לתשלום הניתנת לאכיפה עבור ביצועים שהושלמו עד לאותו מועד.

התנאי הראשון מתקיים בדרך כלל מאחר והחוזים מגבילים את הקבלנים בישראל ואינם מאפשרים לייעד את הנכס לשימוש אחר, האתגר המרכזי ניצב בתנאי השני הנוגע לזכות לתשלום עבור ביצועים שהושלמו עד לאותו מועד.

נדל"ן היזמי בישראל, מרבית החברות סבורות כי ניתן להכיר בהכנסה לאורך זמן מאחר ולדעתם בהתאם לחוזים הקיימים עם החברות ובהתאם להוראות החוק הרלוונטיות בישראל התנאי השני מתקיים מאחר וקיימת זכות הניתנת לאכיפה להמשך הבניה עד למסירה ללקוח תמורת מלוא התמורה שנקבעה בחוזה. חלק מחברות הנדל"ן היזמי מיהרו לאמץ את התקן החדש באימוץ מוקדם עוד טרם זמנו, כך לדוגמה, חברת אזורים אימצה את התקן כבר בשנת 2016, ובעקבות כך החברה דיווחה בדוחותיה הכספיים לשנת 2016 על גידול בהון העצמי מ-782 מיליוני שקל ל-1.026 מיליארד שקל – גידול של כ-30% בהון החברה. הכנסות החברה צמחו ב-40% מ-1.074 מיליארד שקל, 1.517 מיליארד שקל.

החידוש שהוחל לאחרונה בתחום הוא ההבחנה ההולכת ונרקמת בין ישראל לחו"ל בעניין.

לקריאת המאמר המלא –

Shopping Basket

הרשמה לאתר

התחברות לאתר

עדיין לא נרשמת?