לקראת שנת 2018 עם תחילת ההכנות לעריכת הדוחות הכספיים השנתיים של החברות, על הרו"ח המבקר והדירקטוריון להיות מודעים לסיכוני החשיפה לתביעה משפטית, בגין שימוש לקוי בעבודת שמאות לצורך הדוחות הכספיים, נוכח תופעת התביעות כנגד דירקטורים ונושאי משרה בחברות ציבוריות, אשר בדומה לנעשה בארה"ב, הופכת לעניין שבשגרה בישראל.

לעיתים, לצורך דיווח אודות שווי נכסי חברות שונות בדוחות הכספיים, נעשה שימוש בשמאות זכויות מקרקעין אשר נערכו לצורך העמדת בטוחה לאשראי בנקאי, לפיהן השווי המתקבל עשוי להיות נמוך מהותית, ביחס לשווי השוק, באופן בו, במידה ותתבצע עסקת M&A על סמך השווי המדווח, תיווצר חשיפה של הרו"ח המבקר והדירקטוריון לתביעה נגזרת על ידי בעלי המניות. למעשה, על פי ממצאי המחקר האחרון שנערך בנושא בארה"ב(1) כ- 94% מעסקאות ה- M&A הובילו לתביעות משפטיות על ידי בעלי המניות בהיקפים של מיליארדי דולרים.

איך ניתן להימנע מחשיפה משפטית?
בכדי להימנע בקלות מחשיפה משפטית בגין שימוש לקוי בעבודת שמאות, על הרו"ח המבקר והדירקטוריון לוודא כי שימוש בעבודות שמאות לצורך הדוחות הכספיים מבוצע בהתאם לעקרונות התקן לדיווח כספי בינלאומי (IFRS) על פי הוראות תקן 17.1(2), לפיו הערכת שווי מקרקעין לצורך דיווח על פי חוק ניירות ערך ולצורך יישום תקינה חשבונאית, תבוצע על בסיס שווי השוק, כפי שהיה נקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון, של מלוא חבילת הזכויות הקנייניות והתכנוניות של נכס הנדל"ן.

עם זאת, לעיתים, לצורך דיווח אודות שווי נכסי חברות שונות בדוחות הכספיים, נעשה שימוש בשמאות זכויות מקרקעין אשר נערכו על פי תקן 19, לצורך העמדת בטוחה לאשראי בנקאי. כאמור, השווי המתקבל על פי תקן 19 עשוי להיות לעתים נמוך מהותית, ביחס לשווי השוק, מאחר ותקן 19 קובע כי יש לנכות משווי השוק של הנכס את כל מרכיבי השווי הספקולטיבי, הפיזי והתכנוני, בין היתר, כגון פוטנציאל תכנוני – רכיב שווי הנובע מקיומה של ציפייה לאישור של תכנית השבחה מסוימת, אשר מצויה בשלבים ראשוניים.

בנוסף, בהתאם להוראות תקן 19, בעת ביצוע הערכת שווי למטרת בטוחה, לא ייכלל מרכיב שווי הנובע מבניה לא חוקית, זאת למרות, ששווי השוק של השימוש החורג עשוי להיות מהותי, שכן השמאי רשאי, תוך מתן הנמקה, לכלול בשומה את מרכיב השווי בגין הסיכוי להמשך השימוש החורג, בכפוף לתשלומים הנדרשים, כגון היטל השבחה, דמי היתר וכו'.

השורה התחתונה
בכדי לדווח על השווי הראוי של נכסי מקרקעין בדוחות הכספיים, למנוע רישום הפסדים מיותרים ולהימנע מחשיפה משפטית, על הרו"ח המבקר והדירקטוריון לוודא שעבודות שמאות הנכללות בדוחות הכספיים נערכו על פי גישת שווי השוק (תקן 17.1) ולא על פי גישת השווי לצורך בטוחה (תקן 19).

דוד דדון עומד בראש מחלקת שמאות המקרקעין של קובצת שווי הוגן, דדון הינו שמאי מקרקעין מוסמך ועו"ד, העוסק בהערכת נכסי נדל"ן מזה כ- 20 שנה. בין היתר, משמש דדון כמומחה מטעם בתי משפט, משרדים ממשלתיים, רשויות מקומיות, גופים מוסדיים, חברות ציבוריות וחברות פרטיות.

[1] Shareholder Litigation Involving Mergers and Acquisitions – Review of 2013 M&A Litigation, Cornerstone Research, 2014.
[2] תקן 17.1 פורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין בשנת 2010.