גישת ההכנסה להערכת שווי נכסים בלתי מוחשיים כרוכה באומדן הרווח הנקי, או תזרימי המזומנים הנקיים העתידיים המיוחסים לנכס- והיוונם לשווי הנוכחי.

ניקח לדוגמא חברת תרופות תיאורטית, PharmCo Inc, אשר פיתחה תרופה מוגנת בפטנט שצפויה להניב רווח נקי של 200 מיליון דולר בשנה ב-15 השנים הבאות. תזרימי המזומנים הצפויים הם הבסיס לגישת ההכנסות. אך מכיוון שהעתיד אינו ברור, יש להוון את תזרימי המזומנים הללו בשיעור היוון המגלם את אי הודאות. השיעור המשמש להיוון זה משקף את הסיכון ואי הוודאות הכרוכים בעצם התממשות התרחיש שבו אכן התרופה תייצר את הרווח העתידי כאמור. נניח ששיעור ההיוון המתאים לנכס זה, בהתחשב בפרופיל הסיכון שלו, הוא 12%.  באמצעות החלת שיעור היוון זה, אנו נחשב את הרווח של כל שנה לערכו הנוכחי.

ניתן לחשוב על כך כמענה לשאלה: כמה היה מוכן אדם סביר לשלם היום, עבור ההבטחה העתידית (שאינה וודאית) לכך שרווחי התרופה יעברו לידיו. מן הסתם- ככל שהסיכון ואי הוודאות לקיומם של הרווחים יהיה גבוה יותר, כך הסכום שיהיה מוכן האדם הסביר לשלם היום בעבור כך היה קטן, ולהיפך.

גורם ההיוון (או שיעור ההיוון) הוא מרכיב מכריע בקביעת השווי הנוכחי של נכסים בכלל, ונכסים בלתי מוחשיים אינם שונים בכך. ענין זה משקף את הרעיון שכסף היום שווה יותר מאשר אותה כמות כסף בעתיד, הן בגלל מרכיב הסיכון הכרוך בהבטחה עתידית, והן בשל כושר התשואה הפוטנציאלי של הכסף.

לדוגמא: מיליון דולר היום, היו יכולים להניב (בתוחלת) סכום נוסף יותר של כסף אם היו מושקעים, בהשקעה "חסרת סיכון" עד למועד מסוים (השקעה "חסרת סיכון" איננה באמת נטולת סיכונים לחלוטין, אבל על כך בהזדמנות אחרת). ענין זה גם ידוע כ"ערך הזמן של הכסף" או "עלות ההזדמנות"  אשר מתקיימת כתוצאה מבעלות על מזומן היום, לעומת מצב חלופי, בו המזומן אינו בידו של המשקיע וההזדמנות, בהתאמה, איננה.

בדוגמה של PharmCo  לעיל, נניח שיעור ההיוון של 12% כשיעור התשואה שניתן היה להרוויח בשנה על אותה השקעה. שיעור זה משקף תשואה חסרת סיכון נניח של 5% (כמו אג"ח ממשלתיות הנקובה במטבע הרלוונטי) ועוד פרמיית סיכון של 7%, כדי לפצות על אי הוודאות של תזרימי המזומנים העתידיים לכך שהתרופה, והחברה בכלל- יצליחו לייצר את הרווחים העתידיים. כי החברה מתמודדת עם סיכונים מסוימים בהפקת ההכנסות מהתרופה כגון סיכונים רגולטוריים, ושלל סיכוני פיתוח, שוק ותחרות.

כשנדון בהמשך בנוסחת ההיוון, נבחין שהשווי הנוכחי של כל סכום שצפוי להתקבל מידי שנה, יורד יותר ויותר ככל שהסכום המובטח והצפוי, מיועד להתקבל במועד רחוק יותר. זה משקף את העובדה שככל שתזרים המזומנים הפוטנציאלי רחוק יותר בעתיד, כך הוא "שווה" פחות היום בגלל "שווי הזמן" של הכסף והסיכון שנצברים. כי ככל המועד לקבל את הכסף רחוק יותר, יותר דברים יכולים להשתבש, והסיכון שלא נצליח להשיג את הסכום המובטח- גובר, ולכן אנחנו מוכנים לשלם היום פחות ופחות תמורת סכום שרחוק יותר ויותר בזמן.

על פי גישת ההכנסה, אם נחבר את הערכים הנוכחיים עבור כל אחד מהסכומים שצפויים להתקבל לאורך 15 השנים, נקבל את השווי הנוכחי של הנכס הבלתי מוחשי שהינו השווי הכלכלי של הזכויות הכלכליות שינבעו למי שמחזיק בפטנט על התרופה. לפיכך, גישת ההכנסות, משמשת כשיטה מסודרת כדי להעריך מה התרופה שווה היום, בהתחשב פוטנציאל הרווחים העתידי שלה, בניכוי הסיכון הגלום בכישלון להשיג אותם, ושווי הזמן של הכסף.